第269章 发展新思路
高鹏程对于经济运作并不是很内行,他的心中,特色小镇应该是一个比较烧钱的项目,那么,程老为什么说是赚钱的好项目呢?
“现在,什么项目最赚钱?”
面对程老的问题,高鹏程摇了摇头,他还真不知道什么最赚钱,肯定是垄断的项目,不过,程老要的答案肯定不是这个。
“房地产!”
房地产?
高鹏程首先是排斥,他眉头一挑,说:“程老,说实话,房地产现在的确是一个方兴未艾的产业,而且利润很可观,但是,我不认为我的特色小镇项目可以作为房地产项目出现。因为,我这个项目首先是为了充实乡亲们的钱袋子,房地产项目是从乡亲们口袋里掏钱,我不认为大家有钱买房子。”
“你的想法没错,而且,必须要这样,否则,怎么才算是给乡亲们造福?这就是造福。”
程老的眼睛很亮,一点也看出来是将近古稀之年的老者。
“我们可以把特色小镇做成一期二期三期,一期,我们给乡驻地现有的居民免费配置房屋,当然,相应的其他配套设施我们也给配齐,那么,原有居民的住房,是不是就是我们的了?”
“土地置换?”
“对,土地置换,我们征收老百姓一万亩土地,当然我,只是打个比方,……”
程老的意思说起来其实也很简单,而且,在高鹏程看来,也有很强的可操作性,如果真按照他说的那样,那可就赚老钱了。
先把土地征收过来,然后,以这片土地为基础,规划新兴的特色小镇,内中包括五大功能区。
其中一部分住宅区,可以把全部的驻地乡民搬迁过来,免费的配置房屋,这样一来,乡驻地原有的那些土地和住宅,就成了乡政府的公有土地了。
黄金矿建设后,必然要从大岭乡拿地,用于修建矿区、办公楼、配套工厂、冶炼区等等,那时候,老的乡驻地就可以出让给金矿方面。
拿到这些钱后,特色小镇那边,可以修建二期三期,这时候,因为黄金矿的运作,相信有许多人需要在大岭乡安家,那么,他们的最佳居住选择是哪里?
新城区!
因为到时候,在一定区域之内,新城区的环境、配套、各类条件等,都是首屈一指的。
他们会选择买还是租?
无所谓。
再加上热色小镇的四大支柱产业,带来的人口流动呢?
“啪!”
高鹏程在手心打了一下,没错呀,这不就是南方人最会玩儿的土地财政吗?
而且,程老这边要投资,也就是说,前期的拿地资本根本就不用担心。
高鹏程没有第一时间表态,而是根据程老说的,不断的在心里盘算着,他不相信天上掉馅饼,程老如果参与这个事情,绝对不会拿出几十万上百万来运作,至少也是几百万甚至千万规模,那么,他的目的呢?
高鹏程能够看出这是个赚钱的项目,但是,赚钱的能力真的有那么强吗?
高鹏程不怕程老赚钱,商人逐利,这是亘古不变的真理,虽然说程老嘴上说是要为家乡发展做贡献,但是,如果没有利益回报,他绝对不会这样热心,承担这么大的风险去做。
对,风险!
大岭乡虽然算不上穷乡僻壤,但是,绝对也不是县城、市里那种已经十分成熟的城区,在这里,要啥啥没有,做房地产,真的有可能吗?会没有风险吗?
肯定会有那么,万一风险太大,程老半路撂挑子,大岭乡怎么办?十年规划怎么办?
“程老,抱歉,说实话,我看不到赢利点,更估算不出盈利能力到底有多强。”
“高书记,土地溢价你明白吗?”
溢价,也叫升水,本来这是个金融术语,但是应用在土地交易上,说法也没有太大差别,就是土地的交易价格高于实际价格的情况。
一般来说,土地的价值,会因为所处的地域、土地性质、区块的大小、附着物情况而产生不同的价格,国家收储土地,叫做土地成本价。
国家收储土地之后,从三通一平开始,当然,也有什么七通一平甚至九通一平,做到这一步后,这里面就会产生巨大的溢价。
招拍挂后的交易价格,则叫做成交价,这两者之间,一般来说,溢价会相当大,一倍两倍的溢价都很平常,十倍几十倍的溢价也未必没有。
溢价率,也就是土地交易的回报效果,直接体现了土地几通一平后的升值情况。
溢价率越高,这块土地就越赚钱,反之,就越不赚钱甚至赔钱。
大岭乡本身并不是经济发达的区域,这里的土地价格一定会很低,比如今年,柳树屯租赁一亩土地不过四百元左右,如果成交,可能万把块就能买一亩地。
可是这块土地,在从农业用地转化为工业用地之后,其土地价值可能立刻会变成两万甚至十万一亩。
提前收储一千亩土地,也不过是一千万的成本,做完几通一平,先不说这里面就会产生效益,就说房屋建成后,置换的土地,就不是一个数量级的。
假如大岭乡居民每家一百平米的房子,到了特色小镇后,每家给二百平米的房子,不小了吧?
但是,如果容积率上去了,实际上平均起来,每家获得的“土地”,可能只有十平米甚至更低。
因为,他的老房子十平方,那是实实在在的占地,是地面面积,而给他的,是楼房,是楼面面积。
一栋住宅楼占地大约五百平米左右,也就是五家住户的面积,但是,如果是一栋十八层的高层呢?
这五百平米的面积里,可能居住着一百五十多户居民,这是什么概念?
当然,这是粗算,可是,这就是利润!
房地产赚钱,尤其是旧村改造和老城区改造最赚钱,为啥,就是因为这个。
高鹏程就跟听天书一样,愣了半天,这才想明白过来,合着,这是绝对不赔的生意呀!
“这才是最赚钱的生意!”
程老的表情很严肃,他说:“我说回报家乡,并不是给自己戴高帽子,前期一切投入,包括老驻地的搬迁,所有投资都由我来负责,而且,是足额负责。但是,我有两个要求:第一,土地招拍挂我有优先受让权;第二,将来特色小镇的房地产开发,至少给我七成的生意!”
这是个很新鲜的思路,程老的意思很明确,就是先投资,然后从地产市场上获得回报。
高鹏程心里彻底动摇了,不过,他还要继续计算得失,他不大懂得这里面的道道,生怕一不小心出卖了乡亲们的利益。
他叹了口气,说:“程老,说实话,我不大熟悉房地产运作,您说的,很有吸引力。但是,这种新的发展思路是我从来没有想到过,甚至从来没有接触过的,本着对双方负责的态度,我不能现在就给您答复,我需要时间详细了解一些问题,然后,我还要结合我们大岭乡的情况进行通盘考虑,这才能做出决定……”
高鹏程向前探了探身子,“不过,我可以保证,如果我们想要这样,您一定是我们的首选对象。”(未完待续)
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“现在,什么项目最赚钱?”
面对程老的问题,高鹏程摇了摇头,他还真不知道什么最赚钱,肯定是垄断的项目,不过,程老要的答案肯定不是这个。
“房地产!”
房地产?
高鹏程首先是排斥,他眉头一挑,说:“程老,说实话,房地产现在的确是一个方兴未艾的产业,而且利润很可观,但是,我不认为我的特色小镇项目可以作为房地产项目出现。因为,我这个项目首先是为了充实乡亲们的钱袋子,房地产项目是从乡亲们口袋里掏钱,我不认为大家有钱买房子。”
“你的想法没错,而且,必须要这样,否则,怎么才算是给乡亲们造福?这就是造福。”
程老的眼睛很亮,一点也看出来是将近古稀之年的老者。
“我们可以把特色小镇做成一期二期三期,一期,我们给乡驻地现有的居民免费配置房屋,当然,相应的其他配套设施我们也给配齐,那么,原有居民的住房,是不是就是我们的了?”
“土地置换?”
“对,土地置换,我们征收老百姓一万亩土地,当然我,只是打个比方,……”
程老的意思说起来其实也很简单,而且,在高鹏程看来,也有很强的可操作性,如果真按照他说的那样,那可就赚老钱了。
先把土地征收过来,然后,以这片土地为基础,规划新兴的特色小镇,内中包括五大功能区。
其中一部分住宅区,可以把全部的驻地乡民搬迁过来,免费的配置房屋,这样一来,乡驻地原有的那些土地和住宅,就成了乡政府的公有土地了。
黄金矿建设后,必然要从大岭乡拿地,用于修建矿区、办公楼、配套工厂、冶炼区等等,那时候,老的乡驻地就可以出让给金矿方面。
拿到这些钱后,特色小镇那边,可以修建二期三期,这时候,因为黄金矿的运作,相信有许多人需要在大岭乡安家,那么,他们的最佳居住选择是哪里?
新城区!
因为到时候,在一定区域之内,新城区的环境、配套、各类条件等,都是首屈一指的。
他们会选择买还是租?
无所谓。
再加上热色小镇的四大支柱产业,带来的人口流动呢?
“啪!”
高鹏程在手心打了一下,没错呀,这不就是南方人最会玩儿的土地财政吗?
而且,程老这边要投资,也就是说,前期的拿地资本根本就不用担心。
高鹏程没有第一时间表态,而是根据程老说的,不断的在心里盘算着,他不相信天上掉馅饼,程老如果参与这个事情,绝对不会拿出几十万上百万来运作,至少也是几百万甚至千万规模,那么,他的目的呢?
高鹏程能够看出这是个赚钱的项目,但是,赚钱的能力真的有那么强吗?
高鹏程不怕程老赚钱,商人逐利,这是亘古不变的真理,虽然说程老嘴上说是要为家乡发展做贡献,但是,如果没有利益回报,他绝对不会这样热心,承担这么大的风险去做。
对,风险!
大岭乡虽然算不上穷乡僻壤,但是,绝对也不是县城、市里那种已经十分成熟的城区,在这里,要啥啥没有,做房地产,真的有可能吗?会没有风险吗?
肯定会有那么,万一风险太大,程老半路撂挑子,大岭乡怎么办?十年规划怎么办?
“程老,抱歉,说实话,我看不到赢利点,更估算不出盈利能力到底有多强。”
“高书记,土地溢价你明白吗?”
溢价,也叫升水,本来这是个金融术语,但是应用在土地交易上,说法也没有太大差别,就是土地的交易价格高于实际价格的情况。
一般来说,土地的价值,会因为所处的地域、土地性质、区块的大小、附着物情况而产生不同的价格,国家收储土地,叫做土地成本价。
国家收储土地之后,从三通一平开始,当然,也有什么七通一平甚至九通一平,做到这一步后,这里面就会产生巨大的溢价。
招拍挂后的交易价格,则叫做成交价,这两者之间,一般来说,溢价会相当大,一倍两倍的溢价都很平常,十倍几十倍的溢价也未必没有。
溢价率,也就是土地交易的回报效果,直接体现了土地几通一平后的升值情况。
溢价率越高,这块土地就越赚钱,反之,就越不赚钱甚至赔钱。
大岭乡本身并不是经济发达的区域,这里的土地价格一定会很低,比如今年,柳树屯租赁一亩土地不过四百元左右,如果成交,可能万把块就能买一亩地。
可是这块土地,在从农业用地转化为工业用地之后,其土地价值可能立刻会变成两万甚至十万一亩。
提前收储一千亩土地,也不过是一千万的成本,做完几通一平,先不说这里面就会产生效益,就说房屋建成后,置换的土地,就不是一个数量级的。
假如大岭乡居民每家一百平米的房子,到了特色小镇后,每家给二百平米的房子,不小了吧?
但是,如果容积率上去了,实际上平均起来,每家获得的“土地”,可能只有十平米甚至更低。
因为,他的老房子十平方,那是实实在在的占地,是地面面积,而给他的,是楼房,是楼面面积。
一栋住宅楼占地大约五百平米左右,也就是五家住户的面积,但是,如果是一栋十八层的高层呢?
这五百平米的面积里,可能居住着一百五十多户居民,这是什么概念?
当然,这是粗算,可是,这就是利润!
房地产赚钱,尤其是旧村改造和老城区改造最赚钱,为啥,就是因为这个。
高鹏程就跟听天书一样,愣了半天,这才想明白过来,合着,这是绝对不赔的生意呀!
“这才是最赚钱的生意!”
程老的表情很严肃,他说:“我说回报家乡,并不是给自己戴高帽子,前期一切投入,包括老驻地的搬迁,所有投资都由我来负责,而且,是足额负责。但是,我有两个要求:第一,土地招拍挂我有优先受让权;第二,将来特色小镇的房地产开发,至少给我七成的生意!”
这是个很新鲜的思路,程老的意思很明确,就是先投资,然后从地产市场上获得回报。
高鹏程心里彻底动摇了,不过,他还要继续计算得失,他不大懂得这里面的道道,生怕一不小心出卖了乡亲们的利益。
他叹了口气,说:“程老,说实话,我不大熟悉房地产运作,您说的,很有吸引力。但是,这种新的发展思路是我从来没有想到过,甚至从来没有接触过的,本着对双方负责的态度,我不能现在就给您答复,我需要时间详细了解一些问题,然后,我还要结合我们大岭乡的情况进行通盘考虑,这才能做出决定……”
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